Autore: Studio Legale Deluca & Advisors
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7 maggio 2021
Lavori straordinari deliberati dal condominio vengono pagati dal proprietario o dall’usufruttuario? A seguito della costituzione del diritto di usufrutto da parte del proprietario i diritti e i conseguenti oneri di quest’ultimo vengono ridotti e compressi dall’usufrutto in atto, ma non certo eliminati; il proprietario (detto nudo proprietario) infatti rimane onerato a sostenere delle spese relativamente al bene dato in usufrutto. In relazione alla variabilità delle opere che possono realizzarsi sugli edifici condominiali esistono dei criteri di riparto per stabilire quali spese gravano sull’usufruttuario e quali invece rimangono a carico del proprietario. La Corte di Cassazione con la recentissima sentenza n. 11839 del 06.05.2021 ha ribadito nuovi criteri di riparto delle spese tra proprietario e usufruttuario. L’usufruttuario ha il dovere di provvedere alla conservazione e alla manutenzione dell’immobile: quindi, tutte le spese di custodia e ordinaria amministrazione sono poste per legge a suo carico e dovranno conseguentemente essere da quest’ultimo sostenute. Viceversa, per le spese straordinarie, la responsabilità, sia per l’approvazione sia per il pagamento, rimane in capo al nudo proprietario. Si tratta, in particolare, delle riparazioni di importante consistenza e degli altri interventi che servono a rinnovare la struttura o gli elementi essenziali dell’immobile. Tra queste spese, considerate di straordinaria amministrazione e che dunque competono al proprietario, rientrano quelle necessarie per preservare la stabilità dell’edificio, come il rifacimento dei tetti, il consolidamento dei muri maestri, la sostituzione di solai e travi portanti. Una volta stabilito il criterio generale di riparto delle spese in base alla natura ordinaria o straordinaria degli interventi, diviene facile capire chi paga i lavori straordinari deliberati dal condominio: sono a carico del nudo proprietario e non gravano sull’usufruttuario. La più recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione in proposito ( Cass. sent. n. 11839 del 06.05.2021 ) ha sottolineato che non compete all’usufruttuario pagare le riparazioni sulle parti dell’edificio che vanno mantenute funzionali con interventi conservativi o rinnovativi. Esse competono esclusivamente al nudo proprietari. Nel caso deciso, si trattava di lavori di ristrutturazione della facciata esterna del palazzo condominiale.